2019年初，苏州上涨；2019年10月，深圳上涨；2020年初，广州上涨；2020年中，上海行情启动；紧跟着是杭州、合肥、成都……当下二线城市中，最热的当属这两个城市：武汉和重庆。这两个城市，我们恰好都刚刚考察过。今天，就让我用一篇文章帮你厘清这两个城市的楼市逻辑。因为这两个城市的楼市，共同具备了三个很扯淡的特征——重庆的五年土地供应量，达到2.5亿㎡；武汉的五年土地供应量，达到1.4亿㎡。
两年前，重庆的平均容积率能干到接近6，而武汉也能基本干到5以上。武汉和重庆的江岸线上，堆积了无数的超高层，动辄都是50层。在重庆，我看到过48层的超高层，一个小区干了将近2万户。到了武汉，我再次大开眼界，白沙洲的新力城，一个组团能干到2万户以上。重庆和武汉，可能是全国住宅超高层最多的城市和住宅容积率最高的城市。这两个城市庞大的住宅库存量，更加庞大的二手房挂牌量。去年年底，武汉的新房库存将突破1900万㎡，达到16万套；今年年底，武汉市场又将干出来2000万㎡的新房库存……一个小区四五千套房源，哪怕挂牌比只有5%，也能把二手房挂牌量，轻松干到两三百套。当一个小区，拥有两三百套挂牌量。一到熊市，绝壁咣咣砸盘。一场土拍，114㎡的小户型率先被抢完，剩下一堆160-180㎡的大户型。全是套内83/89㎡的三房，去年10月至今年五一，卖光了两栋楼。而旁边的保亿御江临风，户型动辄140㎡起步，每月勉强卖个个位数。雍江翠湖的104㎡小户型，四年卖了69套，涨了40%。而万科翠湖天地的150㎡户型，三年只卖了20套，涨幅只有10%。重庆宇宙中心，妥妥的改善和豪宅版块，全重庆的有钱人都想拥有一套照母山。这种豪宅板块，涨幅最好的应该是改善类产品和大平层。尤其是，像约克郡这种带着顶级学区的豪宅大平层，放在其他城市，绝壁是涨幅最好的。2015-2021六年，总价从700万，只涨到900万。但凡卖得好、涨幅猛的，几乎全是刚需，几乎全是小户型。但是，即便是这么热的版块，即便是产业基础这么好的版块，即便是到处都要抢房的版块——但是，南山府上批开盘，130㎡以上的户型，竟然没卖完。光谷中心城的核心区，是不是一房难求？是不是都要抢房？佳兆业翡丽天玺，妥妥光谷核心区，周边没有任何竞品，品质秒杀光谷所有楼盘。但就是因为户型偏大、品质偏高、总价偏高，竟然在到处都要抢房的光谷，混到还要去找渠道带客。过往三四年，除了顶级学区房之外，在武汉和重庆想干大标的搏溢价，想干豪宅搏暴击的朋友们，几乎都被狠狠教育了。唯一的例外，是武汉天地。但武汉天地的价值核心，是顶级学区资源。重庆的城市，被长江、嘉陵江、南山、中梁山等等大山大川大江所撕裂。武汉的城市，被长江、汉江、东湖、墨水湖等等大江大湖丘陵所拆解。产业规划，被拆解成照母山光电园、弹子石CBD、江北嘴CBD、西永科学城……四散分布在各个板块。沿着长江，画饼长江主轴；围绕光谷，画饼世界光谷；围绕机场，画饼临空港；围绕阳逻，画饼长江新区；围绕黄家湖，画饼军运会……不得不说，这两个城市的绝大多数购买力，都相对低级。不像一线城市那样吃过见过，任你到处吹牛逼，我就守着地铁商业和学区。这两个二线城市的购买力，非常容易被诱导。被概念诱导、被产业诱导、被规划诱导、被画饼诱导……散装的地形，遇上散装的规划，再遇上被画饼诱导的散装客户……重庆的的购买力被彻底打散，四散奔逃，均匀撒在膨胀的城市供应量里。面对武汉和重庆这样的城市，用一句话形容进场者的心态就是：外地人眼中的重庆，价值聚焦点在两江四岸，在江北嘴。江景、洪崖洞、李子坝、CBD、3D地形、火车穿楼过……公园、商业、豪宅群；地平、路顺、光电园；氛围、配套、顶级学区……不用上山爬坡，不用过桥穿隧。居住氛围、成熟产业加上顶级学区，这就是重庆人心中的宇宙中心。另一部分本地人眼中的重庆，未来核心在悦来、礼嘉和中央公园。生态、公园、有地王；一个中央公园，比肩纽约；一个国博中心，亚洲最大。又是科学城，又是成渝一体化桥头堡，又是成熟笔电产业……过去两年，房价涨幅最高。干西永，就是干成渝都市圈。干西永，就是干国家大战略。同一个重庆，五六个价值核心四散分布，三四个城市规划方向一顿乱射。曾经的重庆规划极为清晰，就是一路向北。产业、配套、居住和公园，全部一路向北。一会巩固基础，猛干照母山；一会回归核心，发力两江四岸；如今成渝都市圈，转战大西永……都说买房要跟着产业走，买房要跟着规划走，买房要跟着城市的主力发展方向走……当一个城市的规划脉络都不够清晰时，你让我重仓，我一定是不敢下手的！但长江主轴，是武汉人及外地人唯二公认的价值共识之一。在武汉城市总规(2017~2035)中，武汉明确提出了主城中心为——长江主轴。所谓的一张蓝图绘到底，就是无论武汉换届多少次，长江主轴一直都将作为武汉中心。
“鹦鹉洲长江大桥至武汉长江二桥”，是长江主轴的核心发展区。有武汉唯一一条能把武汉三镇串联起来的地铁环线——12号线；有以黄鹤楼和租界区为代表的武汉最精华文化历史遗迹；有能把超高层灯光秀、江滩公园、长江风光、历史建筑融为一体的立体景观轴；
长江主轴（鹦鹉洲长江大桥至武汉长江二桥），承载着武汉的复兴，也是武汉整座城市价值的封面。光谷的三条轴线上，聚集着武汉最好、最优秀，也最有潜力的产业——关山大道上，聚集着武汉一半以上的互联网企业，比如斗鱼；光谷五路上，聚集着武汉最多的手机硬件制造业——比如华为、小米，武汉最大规模的商业集合体——比如大悦城、龙湖天街；左岭大道上，聚集着武汉最优秀的半导体研发企业——比如长江存储、华星光电和深圳天马微电子。
其中，光谷五路上不仅聚集着最优秀的产业，还有最大规模的商业和最崭新整洁的城市界面。更重要的是，光谷五路上还有诸多存量可开发用地。光谷五路，是作为光谷的城市核心，也是作为整个武汉的城市名片和经济发动机。武汉的城市价值核心与价值共识点，远比重庆更加清晰，更加确定。你可以告诉我，重庆的城市地位比武汉高；还可以告诉我，重庆的人口比武汉多；更可以告诉我，重庆的基数比武汉大……当一个城市的供应量很大，购买力也很穷很贫瘠，价值又很分散……当一个城市的贫瘠购买力，被极大的供应量和分散的价值严重稀释……这个城市的规划不清晰、发展方向不确定、价值核心随时都会变动……我不敢把几百万的不动产，放在一个供应量大、价值分散、购买力弱，且充满变数的城市版块里。一会往北、一会往中，一会向西……每一次都看似坚定，每一次又中途折返。优先光谷中心城的光谷五路轴线，距离光谷五路轴线越近越好。现在的重庆楼市，正在恢复到上一轮大涨的价格顶点，正在恢复到2018年初。一旦恢复到上轮大涨顶点，一旦恢复到2018年的价格最高点，一大波的外地人一定会毫不犹豫的清仓出货。重庆涨起来是真慢，重庆的房产是真的只有保值的功能。
一大把板块的年均涨幅，只有15%上下。涨幅最高的版块，也不过就30%。这种涨幅，放在全国二线城市的堆堆里，只能跑在中游。如果你干到其他城市，比如合肥、苏州、杭州、成都、南京……其涨幅，能把重庆摁在地上摩擦。如果你在其他二线城市，还有房票和贷票，请尽量选择其他二线城市。重庆哪怕涨幅再低，也有10%以上。买到好板块，还能有15%。请尽量选择价值共识稍高、落地性稍强、地缘购买力稍好且尚未大涨的版块。前面已经讲过，重庆的规划脉络被打断后，发展方向极为不清晰。今天主力发展，明天可能就换个方向。请放弃已经大涨的西永、水土。毕竟价值共识够清晰，产业落地够清晰，城市方向够清晰。优先达成共识和价值清晰的长江主轴（武昌滨江）和光谷中心城（光谷五路）。第二，请放弃武汉和重庆一切板块的一切高价CEO盘。所谓高价CEO盘，就是高品质的高价豪宅，也就是板块内卖的最贵的那个豪宅批。这玩意儿，吃的就是品质溢价，赚的就是有钱人的共识。这种东西，在长三角和珠三角或许有价值，或许有一大票的土豪抢着为好产品、好户型和好品质买单。愿意为好东西买单，愿意为豪宅买单的购买力，的确有，但是极少。除了东三省和西北城市外，但凡在本地省会还有房票，还有选择，就不要来重庆。但凡自己的资金能够得上其他二线省会，就不要来重庆。5年房龄次新、刚需三房、两江四岸、照母山、弹子石。